色色网 金 融 街: 金融街控股股份有限公司2024年面向专科投资者公开导行公司债券（第三期）信用评级禀报

发布日期：2024-07-24 03:59    点击次数：164

赵小贝 金融街控股股份有限公司 公司债券（第三期）信用评级禀报        编号：CCXI-20242213D-01                   金融街控股股份有限公司                           声 明 ?   本次评级为录用评级，中诚信国外绝顶评估东谈主员与评级录用方、评级对象不存在职何其他影响本次评级步履独处、     客不雅、平正的关联关系。 ?   本次评级依据评级对象提供或也曾认真对外公布的信息，以致极他笔据监管王法采集的信息，中诚信国外按照辩论     性、实时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国外对于辩论信息的正当性、确实性、完好意思性、准     确性不作任何保证。 ?   中诚信国外及形状东谈主员履行了尽责走访和诚信义务，有充分情理保证本次评级降服了确实、客不雅、平正的原则。 ?   评级禀报的评级论断是中诚信国外依据合理的里面信用评级措施和方法、评级方法作念出的独处判断，未受评级录用     方、评级对象和其他第三方的羁系和影响。 ?   本评级禀报对评级对象信用现象的任何表述和判断仅看成辩论方案参考之用，并不虞味着中诚信国外实质性建议任     何使用东谈主据此禀报遴选投资、假贷等交游步履，也弗成看成任何东谈主购买、出售或握有辩论金融产物的依据。 ?   中诚信国外不合任何投资者使用本禀报所述的评级扫尾而出现的任何损失负责，亦不合评级录用方、评级对象使用     本禀报或将本禀报提供给第三方所产生的任何后果承担包袱。 ?   本次评级扫尾自本评级禀报出具之日起成效，有用期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信国外将如期     或不如期对评级对象进行追踪评级，笔据追踪评级情况决定看护、变更评级扫尾或暂停、间隔评级等。                       追踪评级安排 ?   笔据辩论监管王法以及评级录用条约商定，中诚信国外将在评级扫尾有用期内进行追踪评级。 ?   中诚信国外将在评级扫尾有用期内对评级对象风险程度进行全程追踪监测。发生可能影响评级对象信用水平的紧要     事项，评级录用方或评级对象应实时见告中诚信国外并提供辩论辛劳，中诚信国外拼凑辩论事项进行必要走访，及     时对该事项进行分析，据实证实或诊治评级扫尾，并按照辩论王法进行信息表露。 ?   如未能实时提供或断绝提供追踪评级所需辛劳，或者出现监管王法的其他情形，中诚信国外不错间隔或者根除评级。                                      中诚信国外信用评级有限包袱公司                        金融街控股股份有限公司  刊行东谈主                          金融街控股股份有限公司                               金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科投资者公开导行公司                               债券（第三期）                                     （品种一）                  AAA  本期债项评级扫尾                               金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科投资者公开导行公司                               债券（第三期）                                     （品种二）                  AAA                               本期债券品种一、品种二所有刊行规模不杰出 19 亿元（含 19 亿元）                                                                 ，其中                               品种一期限为 5 年期，附第 3 年末投资者回售领受权和刊行东谈主诊治票面利率  刊行要素                         领受权；品种二期限为 7 年期，附第 5 年末投资者回售领受权和刊行东谈主诊治                               票面利率领受权。本期债券按年付息、到期一次还本。召募资金拟用于偿还                               回售的公司债券本金。                               中诚信国外详情了金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”或“公                               司”）领有强有劲的鼓励支握、自握物业为现款流及利润形成补充以及融资  评级不雅点                               渠谈通达等方面的上风。同期中诚信国外柔软到房地产行业风险、部分形状                               开导恶果较低、盈利情况握续承压等身分对公司筹办及信用现象形成的影                               响。                                      正 面    ? 公司鼓励北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区国资委旗下进犯的资      产料理平台。公司看成金融街集团中枢业务板块，在资金和业务协同等方面握续获取控股鼓励的支握    ? 公司大部分自握物业位于北京金融街区域，稀缺及优胜的地舆位置使得投资物业握续保握较高的出租率及房钱      水平，为公司提供踏实的现款流和利润    ? 公司领有率领且多元的融资渠谈，融资成本上风强                                      关 注    ? 房地产行业供求关系发生紧要变化，对公司筹办提议更高挑战    ? 部分形状濒临较大去化压力、后续开导恶果有待柔软    ? 2023年公司出现耗损，盈利情况握续承压 形状负责东谈主：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn 形状组成员：杜志英 zhydu@ccxi.com.cn 评级总监： 电话：(027)87339288                        金融街控股股份有限公司 ? 财务好像         金融街控股（并吞口径）                2021          2022          2023              2024.3/2024.1~3 金钱所有（亿元）                              1，647.80      1，530.75      1，443.72                1，403.42 系数者权利预计（亿元）                             425.96        424.21        402.10                  395.57 欠债预计（亿元）                              1，221.85      1，106.54      1，041.62                1，007.85 总债务（亿元）                                 833.38        801.40        760.14                  774.95 营业总收入（亿元）                               241.55        205.06        125.71                   61.48 净利润（亿元）                                  15.81          6.47        -21.57                   -2.17 EBITDA（亿元）                               32.93         20.60         -2.29                       -- 筹办行动产生的现款流量净额（亿元）                        38.93         56.11         60.58                    1.88 营业毛利率（%）                                 21.45         15.64          7.34                   10.00 净欠债率（%）                                 154.15        149.45        155.37                  163.90 EBIT 利润率（%）                              12.76          9.09         -3.09                       -- EBITDA 利息保障倍数（X）                          0.78          0.54         -0.07                       -- 注：1、中诚信国外笔据公司提供的经致同司帐师事务所（特殊平庸结伴）审计并出具措施无保属想法的 2021~2023 年审计禀报和 2024 年一季度 财务报表整理，其中，2021 年、2022 年财务数据分裂遴选了 2022 年、2023 年审计禀报期初数，2023 年财务数据遴选了 2023 年审计禀报期末 数；2024 年一季报未经审计；2、本禀报中所援用数据除非凡说明外，均为中诚信国外统计口径，其中“--”暗示不适用。                  金融街控股股份有限公司 刊行东谈主好像    公司成立于 1992 年，前身是北京市金融街建设开导公司。2000 年 6 月通过金钱置换在深圳证券    交游所上市，股票代码 000402.SZ。公司现在主要业务板块包括房地产开导、物业租出及物业经    营等辩论业务，形状主要荟萃于五大城市群中心城市（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中    游）和邻近一小时交通圈卫星城/区域，扫尾 2024 年 3 月末，公司已完成对五大城市群 16 个重心    城市的布局，领有形状全口径可结算贪图建筑面积 1，337 万平米。连年来，公司营业收入随房地    产形状结转规模下跌而呈逐年回落趋势。        图 1：2023 年收入组成情况             图 2：连年来收入走势     辛劳开首：公司年报，中诚信国外整理       辛劳开首：公司年报，中诚信国外整理    产权结构：经由增发及本钱公积转增股本，扫尾 2024 年 3 月末，公司注册本钱为 29.89 亿元，北    京金融街投资（集团）有限公司绝顶一致行动东谈主握股比例为 36.77%，系公司控股鼓励，公司践诺    适度东谈主为北京市西城区东谈主民政府国有金钱监督料理委员会（以下简称“北京市西城区国资委”）                                             。 本期债券好像    本期债券品种一、品种二所有刊行规模不杰出 19 亿元（含 19 亿元）                                      ，其中品种一期限为 5 年期，    附第 3 年末投资者回售领受权和刊行东谈主诊治票面利率领受权；品种二期限为 7 年期，附第 5 年末    投资者回售领受权和刊行东谈主诊治票面利率领受权。本期债券按年付息、到期一次还本。召募资金    拟用于偿还回售的公司债券本金。    本期债券拟用于偿付公司存量有息债务，如刊行顺利，对公司债务总规模不会产生紧要影响，债    务期限结构将有所优化。计划到公司融资渠谈率领，备用流动性较好，中诚信国外合计，公司有    较为富有的资金偿付本期债券的本金和利息。 刊行东谈主信用质地分析详尽 争口头进一步涌现；权衡 2024 年房地产销售下行压力仍存，行业口头及区域分化加重，但在利好政策的提 振下，行业或将加快插足筑底回稳期。长久来看，随供求关系口头的变化，房地产行业需探索成就新发展模 式，发展模式的篡改将对房地产企业筹办才智提议更高条款。    受多重身分重叠影响，2023 年房地产销售规模已降至连年来的谷底，以央国企为主的竞争口头进                             金融街控股股份有限公司       一步涌现；城市能级间分化加重，权衡一线城市及强二线城市楼市房价指数保握增幅；库存水平       上涨的趋势或将延续，房地产企业去化周期或将进一步延长；销售低迷，加之阛阓对房地产预期       及非中枢城市金钱价钱信心不及，房地产行业投资行动削弱；刻下房地产行业政策环境握续回暖，       房企多重再融资渠谈旯旮缔造。瞻望 2024 年，房地产销售下行压力仍存，行业口头及区域分化加       剧；城中村改造、保障性住房、                    “平急两用”看成“三大工程”将插足发展快车谈，有助于稳增长、       稳预期、稳投资，不外，                 “三大工程”主要荟萃在重心城市，财政造血才智强、东谈主口基数大的城市       有望最初放量；投资端仍将低迷，区域分化更为显着；房企金融资源将企稳回升，融资环境将进       一步改善，但企业自己造血才智的还原仍是可握续发展本色。长久来看，随供求关系口头的变化，       房地产行业需探索成就新发展模式，发展模式的篡改将对房地产企业筹办才智提议更高条款。       详见《中国房地产行业瞻望，2024 年 1 月》，禀报纠合 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/10920?type=1 中诚信国外合计，公司房地产业务具有一定例模上风，但销售事迹在外部不利环境影响下同比下滑，且 部分形状濒临较大去化压力，运营恶果有待普及。公司地皮储备充沛且拿地策略较为严慎，加之优质的 自握物业能为其提供踏实现款流入，举座筹办端庄度高。       金融街控股坚握城市群深耕策略，具有一定例模上风，2023 年以来公司销售承压。       公司坚握深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展策略，       形状主要荟萃于北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及邻近中心城市，扫尾 2023 年末，公       司已进驻五大城市群中 16 个重心城市1，区域布局较为完善。形状建设方面，2023 年形状开工节       奏随新增地皮储备减少有所放缓，齐全面积同比下跌 28.68%，但规模尚可，为当期结算事迹提供       一定保障。2024 年一季度，受新获取形状开工影响，公司新开工面积同比上涨。                              表 1：公司房地产业务运营情况（万平方米）           形状                 2021               2022              2023               2024.1~3        新开工面积                          153                64                24                    25        齐全面积                           243               258               184                     9        注：以上开导数据为全口径数据。        辛劳开首：公司提供，中诚信国外整理       公司房地产开导形状并表及权利比例较高，协作方主要以国有布景开导商为主，协作方较为踏实。       从产物类型来看，公司销售产物涵盖商务和住宅地产两类，2023 年住宅销售签约占比均杰出 90%。       形状遴选降价销售策略，销售金额同比下跌 26.35%，事迹发达弱于行业平均水平，但仍具有一定       规模上风。2024 年 1~3 月，公司销售不时承压。                        表 2：连年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）        销售面积（全口径）                       175               139               112                    19        销售金额（全口径）                       339               315               232                    38        销售均价（全口径）                       1.94             2.27              2.07                  2.02        辛劳开首：公司提供，中诚信国外整理       从销售区域来看，公司房地产开导形状散播在北京、广州、重庆、上海、天津等一、二线城市及                  金融街控股股份有限公司 邻近城市，握续深耕五大城市群，保握了一定的区域竞争实力。受益于公司在北京地区较大规模 的在售货值以及长三角地区较高的景气度，京津冀和长三角为公司销售的主力区域，2023 年，两 区域销售事迹预计占比约 80%。权衡将来跟着京津冀地区存量形状的去化，公司区域荟萃度将进 一步提高。                  表 3：公司全口径销售区域散播情况（亿元）        区域                   销售金额              销售金额占比                销售金额               销售金额占比 京津冀                      135.82           58.49%                 26.90            71.60% 长三角                       49.18           21.18%                  3.60             9.58% 大湾区                       22.08            9.51%                  1.38             3.66% 成渝                        14.21            6.12%                  5.25            13.98% 长江中游                      10.94            4.71%                  0.44             1.18%        预计                232.24          100.00%                 37.57           100.00% 注：京津冀含北京、廊坊、遵化、天津，长三角含上海、苏州、无锡、嘉兴，成渝含重庆、成皆；大湾区含广州、佛山、东莞、深圳、 惠州；长江中游含武汉。 辛劳开首：公司提供，中诚信国外整理供，中诚信国外整理 公司可结算资源较大，区域布局较为平衡，但部分形状濒临较大去化压力，运营恶果有待普及。 从地皮储备情况来看，扫尾 2024 年 3 月末，金融街在寰球 16 个城市和地区领有形状全口径可结 算贪图建筑面积 1，337 万平米（对应权利贪图建筑面积 1，080 万平米）                                       ，保握较大规模，可知足未 来较万古期的开导需求。从区域散播来看，公司地皮储备面积前三大城市惠州、北京及天津预计 占比杰出 45%，其余城市散播相对平衡。受阛阓环境及贪图诊治等影响，公司部分形状工程程度 受到影响导致去化周期偏长，形状盘活率较低，中诚信国外将对公司形状开导恶果的后续改善情 况保握柔软。2023 年来公司新增地皮储备较少，将来推盘谋略以存量形状为主，跟着主力区域优 质形状的快速蹂躏，存量形状对销售事迹的撑握力度渐渐削弱。             表 4：扫尾 2024 年 3 月末公司地皮储备区域散播明细（万平方米）             城市                      可结算建筑面积                              占比 惠州                                               276.04                           20.65% 北京                                               194.13                           14.52% 天津                                               164.68                           12.32% 廊坊                                               123.69                            9.25% 武汉                                               108.73                            8.13% 重庆                                               108.15                            8.09% 苏州                                                82.62                            6.18% 广州                                                63.67                            4.76% 佛山                                                52.72                            3.94% 遵化                                                40.92                            3.06% 上海                                                37.93                            2.84% 无锡                                                31.10                            2.33% 成皆                                                23.71                            1.77% 嘉兴                                                14.90                            1.11% 东莞                                                 8.03                            0.60% 深圳                                                 6.02                            0.45%             预计                                 1，337.06                          100.00% 辛劳开首：公司提供，中诚信国外整理 公司拿地较为严慎，形状获取力度大幅放缓；信用类融资占比高，但公司融资渠谈率领且融资成 本低，举座筹办端庄度高。                金融街控股股份有限公司 连年来公司地皮投资策略较为严慎，拿地金额占全年销售的比例保握在 30%以下。具体来看，公 司仍主要布局在五大城市群，2021 年在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安共获取 8 个形状， 其中嘉兴为新插足城市；除天津形状为收并购方式获取外，其他均为招拍挂方式，由于当期获取 的上海、无锡及天津形状地价较高，新增平均楼面地价有所增长。2022 年公司仅通过股权收购方 式获取了位于天津的住宅形状，权利比例为 34%。2023 年，公司通过招拍挂方式在苏州获取 1 个 住宅形状，权利比例为 80%。2024 年一季度，公司通过股权收购在天津获取 2 个形状，将来公司 将不时保握审慎的地皮投资策略，并积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资 模式。              表 5：连年来公司地皮储备情况（个、亿元、万平方米）         谋略              2021         2022           2023              2024.1~3 新拓展形状                           8              1             1                     2 新增地皮金额（权利口径）                   65           11.78          9.87                  4.35 新增地皮贪图建筑面积（权利口径）               95            8.35          9.26              12.20 辛劳开首：公司提供，中诚信国外整理 融资方面，公司有息债务以债券融资、银行借款和债务融资器用为主，扫尾 2024 年 3 月末预计占 总债务的比重为 65.41%。2023 年以来，跟着公司压降银行借款及相信借款规模，公司总债务规 模有所下跌。受益于非标融资比重下跌以及新发公开阛阓债券融资成本较低，公司举座融资成本 握续裁汰，具有融资成本上风。债务期限方面，公司期骗融资窗口期新发债券替换的存量债务， 加之偿还到期债务，扫尾 2024 年 3 月末，短期债务占总债务的比重降至 5.06%。举座来看，公司 债务融资器用刊行较为顺畅，利率处于同业业较优水平，筹办端庄度高。  图 3：扫尾 2024 年 3 月末公司总债务组成      图 4：扫尾 2024 年 3 月末公司总债务散播情况（亿元）   辛劳开首：公司财务报表，中诚信国外整理           辛劳开首：公司财务报表，中诚信国外整理 公司自握物业位置优胜，为其现款流及利润形成较好补充；受益于旅游出行阛阓回暖，2023 年以 来物业筹办板块收入增长较快。 公司在北京、天津、上海和重庆等一二线城市握有写字楼、买卖、旅店等业态的物业，扫尾 2024 年 3 月末握有形状可出租面积约为 123.37 万平方米，其中写字楼可出租面积占比约 44%，主要位 于北京市金融街区域。公司自握物业位置优胜，物业结构合理，举座出租率看护在高位。2022 年 在阛阓诊治环境中公司减免房钱 0.92 亿元，物业租出收入处于相对低位；2023 年公司通过立异 业务模式、加强招商料理、提高客户体验等方式，加之重心形状上海静安融悦中心 A 栋完成大客                    金融街控股股份有限公司    户签约，            2023 年公司终了物业租出收入 18.26 亿元，        使得公司筹做事迹保握上涨。                        同比增长 12.32%；    率有所下滑，将来在经济波动和竞争日趋强烈的布景下，需柔软物业出租率发达情况。                  表 6：连年来公司主要握有出租的物业情况（万平方米）     城市   主要业态      形状称号         权利                                         可出租面积         2021        2022            2023    2024.1~3                 金融街中心           100%        111，160      80%        96%             91%       89%          写字楼    金融街（月坛）中心部分（不                 含金融集）    北京                 金融街购物中心         100%         88，384      99%        98%             97%       96%          买卖     金融街（西单）购物中心     100%         48，414     100%       100%            100%      100%                 北京门头沟融悦中心        80%         32，605      78%        80%             56%       53%                 金融街海伦中心         100%         89，618      76%        73%             75%       76%          写字楼    上海           静安融悦中心 A 栋      100%         78，198          --          --        100%      100%          买卖     上海金融街购物中心       100%         57，144          --          --         94%       92%          写字楼    天津金融街南开中心       100%         83，374      71%        53%             58%       58%    天津          写字楼    寰球金融中心          100%         97，971      64%        58%             57%       56%                                                     一期约 6.4 万                                                     平米，出租率    重庆    买卖     磁器口后街（一二期）      100%         87，643                 47%             71%       71%                                                         未开业    辛劳开首：公司提供，中诚信国外整理    筹办物业方面，公司领有金融街公寓、天津瑞吉旅店和惠州喜来登旅店等筹办物业，扫尾 2024 年    入住率、客流量均终了较快增长，终了物业筹办收入 4.38 亿元，同比增长 79.74%；2024 年 1~3    月，公司终了物业筹办收入 0.90 亿元。 中诚信国外合计，2023 年以来，房地产开导业务毛利率下滑对举座筹办业务形成牵扯，公司净利润率呈下跌 态势，并出现耗损，盈利情况握续承压；公司金钱及欠债规模举座呈下跌态势，财务杠杆有所波动；公司对 外筹资的依赖程度有所下跌，但债务规模仍较大，偿债谋略发达较弱。    公司筹办性业务利润握续下滑，2023 年呈耗损水平，金钱减值对利润形成一定侵蚀，盈利情况值    得柔软；受投资程度放缓及耗损影响，公司总金钱及欠债规模有所下跌，财务杠杆仍有改善空间。    公司以房地产开导为主业，房地产开导收入占比保握在 80%以上，物业出租业务可对营业收入提    供踏实补充。连年来公司营业收入呈波动态势，房地产开导收入占比保握在较高水平，物业租出    业务可对营业收入提供踏实补充。2023 年受行业诊治影响，公司房产开导收入同比下滑 45.49%；    因利润空间较低形状结转，房地产销售毛利率转负。物业出租及物业筹办业务事迹举座发达较好，    毛利率亦有所回升。本事用度方面，2023 年受利息用度上涨影响，公司本事用度规模同比上涨    续收窄导致公司筹办性业务利润大幅下滑至耗损水平，同期部分房地产开导形状计提减值，当期    公司耗损 21.57 亿元。2024 年 1~3 月，主要受益于长三角区域形状结算规模上涨，公司营业收入    同比大幅增长，但营业毛利率仍一般，加之较大规模财务用度，筹办性业务利润仍呈耗损状态。               金融街控股股份有限公司 举座来看，受阛阓环境影响，公司形状盈利握续承压，仍濒临较大的耗损压力。 动金钱以货币资金、存货和其他应收款为主。由于 2023 年销售回款减少以及偿还金融机构借款， 公司货币资金余额有所减少；受调控政策以及区域竞争加重等身分影响，部分形状去化速率不达 预期，开导产物规模和占比看护在较高水平，2023 年以来因新获取形状渐渐齐全，开导产物占比 进一步升高，存货结构有待改善，存货盘活率亦有待普及。其他应收款主要由于公司向参股形状 提供一定例模拆借资金形成，跟着协作形状回款保握下跌态势。公司非流动金钱以投资性房地产 为主，2023 年以来保握踏实。扫尾 2024 年 3 月末，公司总金钱规模较年头小幅下跌。 欠债方面，除有息欠债除外主要为预收款项、应酬款项和其他应酬款，连年来举座呈下跌态势。 系数者权利方面，2023 年，受筹做事迹耗损影响，未分派利润下跌并带动系数者权利规模小幅下 降。财务杠杆方面，连年来，公司通过销售回款、减少拿地开支以及解决金钱等方式回笼资金并 压降债务，但受货币资金及系数者权利下跌影响，净欠债率有所波动，财务杠杆仍有改善空间。                  表 7：连年来公司财务谋略（亿元、%） 营业总收入                         241.55            205.06            125.71                 61.48 营业毛利率                          21.45             15.64              7.34                 10.00 筹办性业务利润                        15.33              0.29             -22.95                -1.72 投资收益                           10.12              5.81              0.08                  0.11 公允价值变动损益                        8.54              4.90              1.77                  0.00 金钱减值损失                          7.31              3.70              4.29                  0.00 净利润                            15.81              6.47             -21.57                -2.17 EBIT 利润率                       12.76              9.09              -3.09                      -- 总金钱                          1，647.80          1，530.75          1，443.72             1，403.42 货币资金                          178.54            168.75            137.99               129.21 存货                            842.52            742.95            692.01               658.32 存货盘活率                           0.23              0.22              0.16                 0.33* 开导成本/存货                        73.03             64.27             56.36                       -- 其他应收款                          82.74             76.78             68.62                 69.94 投资性房地产                        387.41            394.32            395.37               395.62 预收款项（含合同欠债）                   141.58             98.54            115.93                 72.91 应酬账款                           94.68             86.53             68.44                 63.11 其他应酬款                          92.23             61.62             61.56                 75.40 总欠债                          1，221.85          1，106.54          1，041.62             1，007.85 少数鼓励权利                         54.73             44.92             42.72                 38.71 系数者权利                         425.96            424.21            402.10               395.57 净欠债率                          154.15            149.45            155.37               163.90 辛劳开首：公司财务报表，中诚信国外整理                   金融街控股股份有限公司   偿债谋略发达较弱。   少地皮投资及形状建设开销，筹办行动现款仍保握流入态势。由于公司拿地策略较为严慎，公司   对于协作形状的投资行动流出规模不大，重叠收到参股公司分成款，投资行动现款为净流入状态。   跟着公司偿还部分到期债务且新增债务规模握续下跌，筹资行动现款流握续净流出。2024 年 1~3   月，跟着公司销售规模下跌，回款规模同比大幅下跌，筹办性行动现款流呈小幅净流入态势。   受销售回款降幅较大影响，销售商品、提供劳务收到的现款对总债务的隐敝才智有所下跌；筹办   性业务利润耗损亦导致 EBITDA 对债务本息的保障才智很弱。公司诊治债务期限结构，短期债务   占比降至较好水平，非受限货币资金对短期债务的隐敝才智有所普及。                   表 8：连年来公司现款流及偿债谋略情况（亿元、%、X）   筹办行动现款流净额                       38.93           56.11           60.58               1.88   销售商品、提供劳务收到的现款              246.66             184.65          155.36              19.28   投资行动现款流净额                    40.76              12.72            3.74                0.07   筹资行动现款流净额                   -89.95             -78.18          -96.35               -9.97   总债务                         833.38             801.40          760.14             774.95   短期债务/总债务                        15.49           17.50            2.18               5.06   总债务/EBITDA                      25.31           38.90      -331.37                        --   EBITDA 利息保障倍数                    0.78            0.54           -0.07                     --   非受限货币资金/短期债务                     1.37            1.19            8.16               3.23   总债务/销售商品、提供劳务收到的现款               3.38            4.34            4.89             10.05*   注：加“*”也曾年化处理   辛劳开首：公司财务报表，中诚信国外整理   公司与多家买卖银行保握致密的协作关系，扫尾 2024 年 3 月末，公司共获取银行授信额度 1，017   亿元，其中尚未使用额度为 741 亿元，备用流动性富有。   受限金钱方面，扫尾 2024 年 3 月末，公司受限金钱预计 424.92 亿元，主要用于分娩筹办辩论的   借款抵质押，以存货和投资性房地产为主，受限金钱占总金钱比重为 30.28%。 其他事项   担保方面，扫尾 2024 年 3 月末，公司为商品房承购东谈主因银行典质贷款提供的阶段性担保余额为   末公司不存在紧要未决诉讼。   过往债务践约情况：笔据公司提供的《企业信用禀报》及辩论辛劳，2021~2024 年 4 月，公司所   有借款均到期还本、按期付息，未出现延长支付本金和利息的情况。笔据公开辛劳骄横，扫尾报   告出具日，公司在公开阛阓无信用爽约纪录。                   金融街控股股份有限公司 假定与预测2     刊行东谈主将来预测情况较最新主体禀报无变化。 诊治项     刊行东谈主其他诊治身分较最新主体禀报无变化。 外部支握     刊行东谈主外部支握情况较最新主体禀报无变化。 评级论断     要而论之，中诚信国外评定“金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科投资者公开导行公司债     券（第三期）（品种一）”的信用等第为 AAA；评定“金融街控股股份有限公司 2024 年面向专科     投资者公开导行公司债券（第三期）                    （品种二）                        ”的信用等第为 AAA。 刊行东谈主辩论的进犯假定，可能存在中诚信国外无法预见的其他事项和假定身分，该等事项和假定身分可能对预测性信息形成影响，因此，前述的 预测性信息与刊行东谈主的将来践诺筹办情况可能存在互异。             金融街控股股份有限公司 附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（扫尾 2024 年 3 月 末） 辛劳开首：公司提供                    金融街控股股份有限公司 附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要谋略（并吞口径） 财务数据（单元：万元）                      2021         2022              2023          2024.3/2024.1~3 货币资金                          1，785，399.46    1，687，549.86    1，379，876.16         1，292，073.62 其他应收款                           827，412.55      767，771.28      686，236.97           699，380.32 存货                            8，425，221.48    7，429，548.42    6，920，059.50         6，583，211.47 长久投资                            471，111.45      522，459.63      483，748.27           484，692.81 固定金钱                            287，736.97      250，784.61      242，710.15           240，413.16 在建工程                             78，290.77            0.00            0.00                 0.00 无形金钱                             56，343.30       38，688.91       37，007.84            36，524.95 投资性房地产                        3，874，096.40    3，943，211.01    3，953，747.40         3，956，180.13 金钱所有                         16，478，038.28   15，307，530.67   14，437，185.26       14，034，238.25 预收款项                          1，415，790.83      985，418.92    1，159，256.28           729，117.99 其他应酬款                           922，341.97      616，237.08      615，576.33           754，020.55 短期债务                          1，291，151.48    1，402，362.38      165，837.52           392，494.05 长久债务                          7，042，663.02    6，611，622.59    7，435，558.17         7，356，971.27 总债务                           8，333，814.49    8，013，984.97    7，601，395.69         7，749，465.32 净债务                           6，565，967.31    6，339，666.52    6，247，351.16         6，483，223.33 欠债预计                         12，218，470.81   11，065，445.48   10，416，188.87       10，078，538.82 系数者权利预计                       4，259，567.47    4，242，085.19    4，020，996.39         3，955，699.42 利息开销                            423，402.87      381，600.49      342，419.20                    -- 营业总收入                         2，415，531.36    2，050，578.01    1，257，063.28           614，786.43 筹办性业务利润                         153，340.85        2，857.86     -229，493.50           -17，198.68 投资收益                            101，225.85       58，060.98          801.28             1，072.53 净利润                             158，117.72       64，747.71     -215，660.12           -21，748.32 EBIT                            308，172.83      186，464.02      -38，822.65                    -- EBITDA                          329，256.14      205，999.48      -22，939.24                    -- 销售商品、提供劳务收到的现款                2，466，622.38    1，846，491.85    1，553，575.02           192，763.26 筹办行动产生的现款流量净额                   389，300.74      561，119.42      605，777.53            18，775.87 投资行动产生的现款流量净额                   407，551.24      127，190.33       37，399.59               711.96 筹资行动产生的现款流量净额                  -899，530.48     -781，843.05     -963，460.71           -99，696.11 财务谋略                                  2021            2022            2023 营业毛利率（%）                             21.45           15.64            7.34                10.00 本事用度率（%）                             11.31           12.87           23.07                11.73 EBITDA 利润率（%）                        13.63           10.05           -1.82                    -- EBIT 利润率（%）                          12.76            9.09           -3.09                    -- 净金钱收益率（%）                             3.71            1.52           -5.22               -2.18* 存货盘活率（X）                              0.23            0.22            0.16                0.33* 金钱欠债率（%）                             74.15           72.29           72.15                71.81 总本钱化比率（%）                            66.18           65.39           65.40                66.21 净欠债率（%）                            154.15          149.45          155.37                163.90 短期债务/总债务（%）                         15.49           17.50            2.18                  5.06 非受限货币资金/短期债务（X）                      1.37            1.19            8.16                  3.23 经诊治的筹办行动产生的现款流量净额/总债务（X）             0.00            0.02            0.03                     -- 经诊治的筹办行动产生的现款流量净额/短期债务（X）           -0.03            0.13            1.59                     -- 筹办行动产生的现款流量净额利息保障倍数（X）               0.92            1.47            1.77                     -- 总债务/销售商品、提供劳务收到的现款（X）                3.38            4.34            4.89                10.05* 总债务/EBITDA（X）                       25.31           38.90         -331.37                     -- EBITDA/短期债务（X）                       0.26            0.15           -0.14                     -- EBITDA 利息保障倍数（X）                     0.78            0.54           -0.07                     -- 注：1、2024 年一季报未经审计；2、中诚信国外分析时将公司计入其他应酬款的有息部分诊治至长久债务；3、将合同欠债分裂计入预收款项；                            金融街控股股份有限公司 附三：基本财务谋略的贪图公式         谋略                                        贪图公式                             短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债/交游性金融欠债+应酬单子+       短期债务                             一年内到期的非流动欠债+其他债务诊治项       长久债务                  长久借款+应酬债券+租出欠债+其他债务诊治项       总债务                   长久债务+短期债务  资    非受限货币资金               货币资金-受限货币资金  本    净债务                   总债务-非受限货币资金  结  构    金钱欠债率                 欠债总和/金钱总和       经诊治的系数者权利             系数者权利预计-羼杂型证券诊治       总本钱化比率                总债务/(总债务+经诊治的系数者权利）       净欠债率                  净债务/经诊治的系数者权利       长久投资                  债权投资＋其他权利器用投资＋其他债权投资＋其他非流动金融金钱＋长久股权投资  经    应收账款盘活率               营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资诊治项平均净额）  营  效  率    存货盘活率                 营业成本/存货平均净额       营业毛利率                 (营业收入-营业成本)/营业收入       本事用度预计                销售用度+料理用度+财务用度+研发用度       本事用度率                 本事用度预计/营业收入                             营业总收入-营业成本-利息开销-手续费及佣金开销-退保金-赔付开销净额-提真金不怕火保障合同准  盈    筹办性业务利润  利                          备金净额-保单红利开销-分保用度-税金及附加-本事用度+其他收益-非频频性损益诊治项  能    EBIT（息税前盈余）           利润总和+用度化利息开销-非频频性损益诊治项  力       EBITDA（息税折旧摊销                             EBIT+折旧+无形金钱摊销+长久待摊用度摊销       前盈余）       净金钱收益率                净利润/系数者权利预计平均值       净利润率                  净利润/营业收入  现    经 调 整 的 经 营 行动 产 生    筹办行动产生的现款流量净额-购建固定金钱无形金钱和其他长久金钱支付的现款中本钱化  金  流    的现款流量净额               的研发开销-分派股利利润或偿付利息支付的现款中利息开销和羼杂型证券股利开销       流动比率                  流动金钱/流动欠债  偿    速动比率                  (流动金钱-存货)/流动欠债  债  能    利息开销                  本钱化利息开销+用度化利息开销+诊治至债务的羼杂型证券股利开销  力       EBITDA 利息保障倍数         EBITDA/利息开销 注：1、    “利息开销、手续费及佣金开销、退保金、赔付开销净额、提真金不怕火保障合同准备金净额、保单红利开销、分保用度”为金融及触及金融业 务的辩论企业专用；2、笔据《对于改进印发 2018 年度一般企业财务报表阵势的见告》                                          （财会[2018]15 号），对于未实行新金融准则的企业，长         “长久投资=可供出售金融金钱+握有至到期投资+长久股权投资”；3、笔据《公开导行证券的公司信息表露讲明性公告第 1 期投资贪图公式为： 号——非频频性损益》证监会公告[2008]43 号，非频频性损益是指与公司普通筹办业务无平直关系，以及虽与普通筹办业务辩论，但由于其性 质特殊和偶发性，影响报表使用东谈主对公司筹做事迹和盈利才智作念出普通判断的各项交游和事项产生的损益。                     金融街控股股份有限公司 附四：信用等第的象征及界说    主体等第象征                           含义      AAA        受评对象偿还债务的才智极强，基本不受不利经济环境的影响，爽约风险极低。       AA        受评对象偿还债务的才智很强，受不利经济环境的影响较小，爽约风险很低。       A         受评对象偿还债务的才智较强，较易受不利经济环境的影响，爽约风险较低。      BBB        受评对象偿还债务的才智一般，受不利经济环境影响较大，爽约风险一般。       BB        受评对象偿还债务的才智较弱，受不利经济环境影响很大，有较高爽约风险。        B        受评对象偿还债务的才智较地面依赖于致密的经济环境，爽约风险很高。      CCC        受评对象偿还债务的才智很是依赖于致密的经济环境，爽约风险极高。       CC        受评对象基本弗成偿还债务，爽约很可能会发生。       C         受评对象弗成偿还债务。 注：除 AAA 级，CCC 级及以下第级外，每一个信用等第可用“＋”、“－”象征进行微调，暗示略高或略低于本等第。  中长久债项等第象征                          含义     AAA         债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。      AA         债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。       A         债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。      BBB        债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。      BB         债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。       B         债券安全性较地面依赖于致密的经济环境，信用风险很高。     CCC         债券安全性很是依赖于致密的经济环境，信用风险极高。      CC         基本弗成保证偿还债券。       C         弗成偿还债券。 注：除 AAA 级，CCC 级及以下第级外，每一个信用等第可用“＋”、“－”象征进行微调，暗示略高或略低于本等第。                             金融街控股股份有限公司 独处·客不雅·专科 地址：北京市东城区向阳门内大街南竹杆巷子 2 号星河 SOHO5 号楼 邮编：100010 电话：+86（10）6642 8877 传真：+86（10）6642 6100 网址：www.ccxi.com.cn 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